今年是我國保障房建設(shè)“大提速”的一年。根據(jù)住建部公布的計(jì)劃，今年1000萬套保障房建設(shè)所需的1.3萬億元資金中，約有8000億元將通過社會(huì)機(jī)構(gòu)，保障對(duì)象及其所在企業(yè)籌集。目前2011年即將過半，社會(huì)資金籌措難的“困境”仍較普遍。
與此同時(shí)，保險(xiǎn)全行業(yè)可運(yùn)用資金高達(dá)5萬億元。如何將這部分資金引入保障房建設(shè)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。記者了解到，在首個(gè)險(xiǎn)資投資保障性住房項(xiàng)目落子上海后，北京隨后也有部分保險(xiǎn)資金進(jìn)入保障房領(lǐng)域。而保險(xiǎn)資金投資保障房建設(shè)的“下一單”則有望落子重慶。
部分險(xiǎn)資
已介入北京保障房領(lǐng)域
“目前險(xiǎn)資投資北京保障房建設(shè)只簽訂了50億元的投資。其他相關(guān)公司與地方政府正在商談中，最后的數(shù)額大小尚無定論。”據(jù)權(quán)威部門有關(guān)人士介紹。
“具體項(xiàng)目都在商談中。市場傳言有800億元險(xiǎn)資要投資北京保障房，事實(shí)上可能沒有這樣大的規(guī)模”。一位北京大型保險(xiǎn)資本運(yùn)作公司的有關(guān)人士告訴記者。
已經(jīng)敲定的這筆50億元規(guī)模的保障房建設(shè)項(xiàng)目是由太平洋保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司發(fā)起的，已獲得保監(jiān)會(huì)的備案通過。
而包括中國人壽、中國人保等多家保險(xiǎn)公司也都希望與北京市政府合作，在保障房建設(shè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破。
公開信息顯示，保監(jiān)會(huì)對(duì)險(xiǎn)資投資保障房建設(shè)一直持積極態(tài)度。今年“兩會(huì)”期間，保監(jiān)會(huì)主席吳定富曾表示，“支持上海試點(diǎn)險(xiǎn)資投資保障性住房”。隨后不久，中國太保就率先推出“太平洋-上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”；5月，中國平安與上海城投控股推出“平安—城投控股保障房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，募資不超過30億元，用于支持上海保障性住房建設(shè)。
保障房建設(shè)不同于普通商品房開發(fā)，運(yùn)營周期長，利潤薄，加上中央政府對(duì)于房地產(chǎn)虛高價(jià)格的嚴(yán)控和對(duì)土地政策的監(jiān)管，使得地方政府在保障房資金支持方面壓力陡增。另一方面，由于保障房建設(shè)是由地方政府負(fù)責(zé)，土地劃撥以及利潤空間相對(duì)確定，對(duì)于險(xiǎn)資而言，是風(fēng)險(xiǎn)可控、利潤有限的中長期投資品種，有一定吸引力。
因此，面對(duì)“十二五”期間3600萬套保障房建設(shè)任務(wù)，以及今年1000萬套對(duì)應(yīng)的巨大社會(huì)融資需求，險(xiǎn)資躍躍欲試。
收益率略低于銀行貸款
保險(xiǎn)公司是商業(yè)實(shí)體，即便是投資保障房建設(shè)，也需要一定的投資回報(bào)。
記者調(diào)查了幾家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司，大部分對(duì)項(xiàng)目收益率要求的底線是略低于目前銀行貸款利率，大約在5%-6%之間。
根據(jù)中國太保參與的北京保障房項(xiàng)目，收益率被地方政府統(tǒng)一設(shè)定為以五年期貸款利率為基礎(chǔ)下浮11%，按季結(jié)息付息。國泰君安保險(xiǎn)業(yè)分析師彭玉龍推算，以50億元資金進(jìn)入保障房領(lǐng)域的中國太保，年化收益率將在6%以上。
而中國平安在上海的債權(quán)計(jì)劃采用了固定收益和浮動(dòng)收益相結(jié)合的方式，即債務(wù)金額的50%按照固定利率6.4532%計(jì)息；另外50%則按照同期貸款基準(zhǔn)利率下浮5.1%，浮動(dòng)利率計(jì)息部分的年債權(quán)收益率不低于5.44%且不高于8.16%。
從我國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢來看，通脹壓力仍然很大。為了規(guī)避央行加息以及CPI高居不下帶來的收益率縮水風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)落地的險(xiǎn)資投資保障房項(xiàng)目，普遍采取了“下要保底、上不封頂”的浮動(dòng)利率機(jī)制。
有專家認(rèn)為，目前險(xiǎn)資與地方政府在保障房建設(shè)的合作方面仍面臨一定困難，主要是雙方對(duì)于收益率還有分歧。如果政府能給予相應(yīng)的政策支持，險(xiǎn)資進(jìn)軍保障房的步伐可能會(huì)提速。
中國平安董事長馬明哲在今年“兩會(huì)”期間建言，政府應(yīng)對(duì)險(xiǎn)資參與的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目給予一定的稅收支持政策，減免相關(guān)稅負(fù)，提升保險(xiǎn)企業(yè)參與的積極性。他還表示，希望保監(jiān)會(huì)將險(xiǎn)資參與保障性住房建設(shè)劃歸基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，按債權(quán)級(jí)別分類，允許險(xiǎn)資通過基金、股權(quán)、債權(quán)等多種方式投資。
中國人壽集團(tuán)前總裁楊超也建議，應(yīng)由保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門牽頭，盡快出臺(tái)險(xiǎn)資參與保障性住房投資及管理的相關(guān)細(xì)則，并給予一定的政策傾斜。
據(jù)悉，保監(jiān)會(huì)將根據(jù)險(xiǎn)資投資保障房試點(diǎn)情況，出臺(tái)相關(guān)險(xiǎn)資投資保障房的有關(guān)通知，解決試點(diǎn)過程中出現(xiàn)的問題。
險(xiǎn)資有望進(jìn)入
重慶保障房領(lǐng)域
險(xiǎn)資投資保障房屬于項(xiàng)目資本金投入，資金使用具有長期性、穩(wěn)定性。因此，深受地方政府歡迎。
來自保險(xiǎn)公司的信息顯示，由于重慶在保障房建設(shè)政策和配套設(shè)施等方面比較寬松，或?qū)⒊蔀殡U(xiǎn)資進(jìn)入的下一個(gè)城市。
“有很多地方政府投融資平臺(tái)向我們伸出了橄欖枝，其中包括與我們已經(jīng)簽訂戰(zhàn)略合作的城市，但我們并沒有照單全收。”一家險(xiǎn)資資產(chǎn)管理公司有關(guān)人士表示。
據(jù)了解，主要原因是很多地方政府無法拿出保障房建設(shè)的總體規(guī)劃以及資金來源、退出路徑。當(dāng)然，更為重要的是價(jià)格方面談不攏。
“重慶不一樣，房地產(chǎn)價(jià)格控制得比較到位，相關(guān)政策措施也很健全，在一定程度上，政府對(duì)于土地價(jià)格的話語權(quán)更強(qiáng)。在這樣的環(huán)境下投資，更安全穩(wěn)健。”一位券商分析師告訴記者。
近年來，重慶市大規(guī)模推進(jìn)以公共租賃住房為主體的保障性住房建設(shè)。2002年，重慶市成立了土地整治儲(chǔ)備中心，2003年在其基礎(chǔ)上成立了重慶地產(chǎn)集團(tuán)，由市政府注資，建立了政府主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制。重慶通過工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、老廠搬遷、院校置換、舊城拆遷、征用農(nóng)村集體土地等方法，已經(jīng)儲(chǔ)備了十多萬畝土地。
另外，優(yōu)良的項(xiàng)目也是吸引險(xiǎn)資的主要原因之一。3月初獲批的《成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃》明確，重慶與四川共享重大定位40個(gè)，在兩江新區(qū)、信息產(chǎn)業(yè)、汽摩產(chǎn)業(yè)、航運(yùn)中心、三峽柑橘產(chǎn)業(yè)等方面單獨(dú)享有重大定位5個(gè)；明確涉及重慶的重大項(xiàng)目有83個(gè)，總投資約4761億元，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展等多個(gè)方面；明確重慶可享受的重大政策有40條。良好的發(fā)展前景和項(xiàng)目儲(chǔ)備，也使得重慶受到險(xiǎn)資的青睞。
