畸高的收益率及監管層的密切關注再次將房地產信托置于風口浪尖。

　　專家表示，目前開發商的信托融資成本已超過１５％，而樓市成交已初顯疲態，雙重擠壓下，市場風險累積不容忽視。監管層盡管未出臺針對房地產信托的新政策，但在銀行推出的理財產品以及信托公司融資等方面，均屢屢向投資者和有關機構提示了風險，因此，投資者不可掉以輕心，更不可盲目追求高收益率。

　　中小房企融資全面轉向信托

　　易居研究院近日發布報告指出，目前全國房地產開發企業資金來源增速明顯慢于投資增速，出現了少有的投資增速反超資金來源增速的現象，企業自籌資金比重處在歷史高位，融資環境明顯趨緊。

　　大型房企多轉向海外融資，恒 大地產、雅居樂、合生創展、中駿置業、復地、華南城、碧桂園、首創置業、路勁、寶龍、瑞安建業等多家房企紛紛通過海外發債、向外資銀行借貸等方式發力海外資本市場儲備資金。

　　中小房企則全面轉向極具靈活性的金融工具——信托融資。從近幾個月各個信托公司發行的房地產信托產品來看，大部分都投向中小開發商位于二三線城市的住宅類項目，融資額大多在５億元以內。也有少數知名大型房企身影，如世茂股份，去年５月以來已前后進行了５次信托融資，總融資規模超過２６億元。

　　北京市天睿律師事務所運營總監陳謀博告訴記者。“在調控政策的作用下，一定會有部分中小房地產開發商倒掉。現在中小開發商都不可能從銀行獲得開發貸款，通過我們公司介紹融資的百分之百都是房地產開發商，他們普遍希望能通過信托融資。”

　　自從國家對房地產市場開始嚴厲的調控政策以來，房地產信托業就逆勢而起。中國信托業協會數據顯示，今年一季度投向房地產領域的新增信托項目金額高達７１０．９億元，同比增長１２．５％。

　　同期央行數據顯示，一季度人民幣房地產貸款新增５０９５億元，同比少增３３３８億元，房地產開發貸款新增１６７８億元，比上年末回落６．５個百分點，其中還包括保障性住房開發貸款的６５１億元。

　　信貸與信托“此消彼長”，可見信托資金已成為中小房企的主要融資來源之一。

　　房地產信托銷售火爆

　　多位接受記者采訪的信托公司人士表示，房地產企業“求資若渴”，而信托公司受到凈資本管理約束，不可能無限制發行信托產品，使得房地產信托“供不應求”，收益率屢屢創新高。

　　據好買基金研究中心監測，去年１０月之前，房地產信托最低年化收益率在５．５０％－６．００％之間，１０月之后達到６．６０％，今年以來均在７％以上，最低收益率接近１０％的房地產信托產品不勝枚舉。而信托產品的最高預期收益率從１１％一路漲至１５％，個別信托計劃甚至打出最高收益率超過２０％以此吸引投資者。

　　股市低迷，樓市前景不明，房地產信托如此可觀的收益預期，確實頗具投資吸引力。

　　宜信財富管理中心高級貴賓理財顧問葛偉芬告訴記者，信托投資門檻以１００萬元起步，投資者是高凈值客戶，特別是樓市限購令出臺后，很多客戶將注意力轉向房地產信托。“尤其是去年下半年以來，收益率越來越高，目前我們代售的房地產信托計劃收益率均在９％－１２％。今年房地產信托銷售很好，特別是一些質量好的項目，產品出來一周就被搶購一空。”

　　高收益總是伴隨高風險，樓市成交已初顯疲態，開發商在信托產品到期時能否回籠資金，能否及時兌付是房地產信托產品的風險所在。

　　葛偉芬稱，現在做的房地產信托項目都是二三線、三四線城市，拿地成本低，且當地政府出于招商引資目的還會給予一定補貼，增強了房地產企業的周轉能力，同時也降低了信托產品的風險。

　　好買基金研究中心報告稱，信托公司目前處于“賣方市場”，有機會選擇資質相對優秀的房地產企業，并可在股權質押、抵押物、抵押率、擔保條款、連帶責任條款上做更好的選擇。

　　房地產信托收緊趨勢明顯

　　實際上，若考慮信托發行等各環節費用，目前開發商信托融資的成本一般在１５％以上，極個別開發商融資成本甚至達到２５％－３０％。

　　一面是高企的資金成本，一面是初顯疲態的房地產市場，風險累積不容忽視。去年，銀監會就出臺《信托公司凈資本管理辦法》，擬以類似銀行資本充足率的指標約束信托公司；隨后又發布《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，要求信托公司自查房地產開發項目是否滿足“四證”齊全等條件，并要求信托公司每月上報房地產信托業務的風險監測情況。

　　４月以來，信托業內幾度傳出銀監會將暫停房地產信托的消息，盡管銀監會人士表態并未叫停，對房地產信托業務的要求沒有變化，不過銀監會確實收緊了房地產信托產品最重要的銷售渠道——商業銀行。

　　信托公司人士告訴記者，銀監會主要領導此前在內部會議上警示，對于存在違規行為和高風險經營的房地產開發企業，銀行不得協助通過房地產信托類理財產品、發行債券等方式募集資金。

　　銀監會主席劉明康也明確表示，要對當前房地產市場出現的一些新苗頭密切監測、加強研判，加強房地產信托業務的監管。

　　監管的緊縮信號已經釋放，無論是從資金主要募集方銀行，還是從產品發行方信托公司，均在遏制房地產信托的推出。銀行銷售渠道對房地產信托的謹慎，甚至停售，無疑將大大影響產品募集。此外，目前已有大型信托公司按月對融資類房地產信托的總規模規定上限。

　　聯華國際信托高級信托經理周林對記者說，監管層雖說近期不會針對房地產信托出臺新規，但業界都認為收緊趨勢明顯，最近希望多做幾個項目。畢竟對不少信托公司來說，房地產信托是非常重要的盈利來源。

　　羅靖說，一方面，部分商業銀行暫停銷售房地產信托產品確實對信托公司有比較大的影響，特別是那些非常依賴銀行渠道的信托公司；另一方面，隨著樓市成交下滑，投資者對購買房地產信托也愈發謹慎。