一線樓市依然“堅挺” 北京上海量價回升

 

與二三線城市相比，一線城市的樓市似乎依然堅挺。

 

“北京樓市進入暖冬”，上海房價回暖，成了目前一線城市的代表性特征。數(shù)據(jù)顯示了這種特征：11月上旬北京市新建商品住宅網(wǎng)簽量為3911套，日均簽約量為391套，與10月全月的新房日均簽約相比上漲23.6%。有專家分析指出，經(jīng)過短暫觀望之后釋放的購房需求成為本月銷量上漲的主要動力。

 

“大城市的樓市為什么比中小城市好呢？因為兩個壓力沒有了。”左傳長說，“像北京、上海這樣的大都市，樓市收入已經(jīng)不構(gòu)成政府財政收入的主要成分，政府的狀態(tài)相對輕松得多；加上大規(guī)模的房地產(chǎn)商擁有雄厚實力，能咬牙支撐得住，不會輕易降價。”

 

趙宏指出，除了賣方壓力較小因素之外，買方鉆政策的空子也是樓市回暖的一部分原因。“這種回暖在于我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策還有不完善的地方，換句話說，‘上有政策，下有對策’。”趙弘憂慮地說，“在實踐中，有些能夠滿足購房需求的要求條件通過我們目前的體制難以篩選掉，比如說要求幾年稅收，有人老老實實繳了幾年稅達到了要求，但有人就會鉆空子。”

 

左傳長已在北京生活、工作多年，對于北京買房的壓力，他十分了解：“現(xiàn)在太多人想在北京工作、生活，對商品房的需求是很大的，從這一層面上來說，北京的樓市降價不太可能，只能抑制它，讓它緩慢上漲。”

 

三、四線城市房地產(chǎn)庫存天量 或有崩盤之虞

 

根據(jù)一份內(nèi)部研究報告，包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連云港等大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。

 

邯鄲是河北省三線城市，其房價也就四五千元，但當?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。2008-2011年，邯鄲市主城區(qū)售完、尾盤的建筑總面積795.8萬平方米，在售樓盤建筑總面積1864.9萬平方米，預售建筑總面積1615.5萬平方米。而目前當?shù)卦谑酆皖A售的房產(chǎn)共約3480萬平方米。

 

業(yè)內(nèi)人士分析，按照中國人均居住面積31.6平方米，商業(yè)用房人均面積1.5平方米計算，人均建筑面積為33.1平方米，邯鄲在售與預售樓盤至少可以容納105萬人。而當?shù)胤寝r(nóng)人口樂觀估計也不足160萬人。如果考慮到2012年當?shù)匦陆�樓盤建筑面積不會低于2011年1000萬平方米的條件，邯鄲在售與預售房面積至少可以容納130萬人以上。而當?shù)?011年全年樓盤銷售總面積僅355萬平方米，以此測算，在建與在售樓盤至少需要消化10年。

 

除上述城市外，桂林、宜昌、宜興、煙臺、連云港、揚州、惠州等地均屬去化壓力巨大城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷售面積占4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。細細回顧此前救市政策，中山、蕪湖、揚州等地不顧宏觀調(diào)控，屢觸紅線的動作，其真實原因也就不難理解了。

 

疑問：未來房價在哪

 

在此次降價潮中，實施了樓市限購政策的海口成交情況反倒良好。鑒于這一現(xiàn)象，有網(wǎng)友評論，說樓市限購政策不僅沒有減緩樓市上漲，反而抑制了樓市的下跌。

 

對這一觀點，房地產(chǎn)咨詢公司的陳晉深表贊同：“限購令它的短期效果很顯著，但是長期來看它壓抑了剛需，未來對整個市場的沖擊可能會更大。”而地產(chǎn)巨頭任志強(微博)(微博)最近也說：“樓市調(diào)控并不令人感到幸福”，并再次強調(diào)房價將漲。

 

“樓市限購政策在短期內(nèi)肯定是有效果的。”左傳長說，“長期來看，限購政策因為抑制土地交易、房屋交易，減少了供給，反而使得需求相比于供給來說顯得尤為明顯，可能引發(fā)價格反彈也說不定。”

 

趙弘表示，樓市上漲的主要原因在于中國資本過剩、財富過剩。經(jīng)過改革開放三十年，中國民眾積累了一定財富，但都是以貨幣形式存在。這些財富需要尋求保值增值的渠道，但現(xiàn)在渠道有限，特別是我們的金融體系創(chuàng)新不足，貨幣資本、虛擬資本的循環(huán)脫離了實體經(jīng)濟的財富創(chuàng)造，導致實體經(jīng)濟資本短缺和虛擬經(jīng)濟資本過剩。虛擬經(jīng)濟進入實體經(jīng)濟的通道沒有完全打通，目前的限購只是暫時延緩了房地產(chǎn)的快速泡沫化，但是沒有給這些流動資本找到出路。

 

不過，雖然目前上海等地房價有回升的跡象，但保障房的大量入市，無疑將平抑作用。11月21日，上海市最大的保障房基地宣布入市，而這僅是大量保障房源入市的開始。

 

對于我國房地產(chǎn)政策的未來走向，趙弘認為，“我國未來應該密切關(guān)注并且及時采取措施來遏制住產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的泡沫化。”

 

一邊是打折甩賣的新聞，另一邊又是漲價回暖的訊息，消費者究竟該相信誰？樓市究竟是在崩盤還是在回暖？也許在明年3月的全國兩會之后，會有一個比較明確的信號。