業內人士認為，央行的表態對樓市起到穩定交易情緒的效果，但對交易的直接提升效果有限。貸款只解決支付問題，并不能縮小買賣雙方對房價預判的差距。

 

即使有變化也要到下月初

 

信貸收緊是影響歲末年初樓市成交的一個重要因素，今年2月，各大商業銀行首套房貸的優惠紛紛取消，基準利率成了常態，4月份時更是上浮了5%-10%不等，只有部分外資銀行還能申請到9.5-9.8折的優惠利率貸款，而且對貸款額度和個人資信也有嚴格的要求。

 

央行“央五條”中提出“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”，類似規定被認為可以緩解首套房貸利率上浮后對購房者造成的壓力。

 

不過，記者昨天咨詢了中行、建行、農行等多家銀行的客服，對方均表示，目前首套房貸仍在執行上浮5%的利率，沒有接到上級部門調整利率的通知。農行一家支行的個貸負責人告訴記者，現在首套房貸還是上浮的，由于利率變化都是按月計算，就算調整，可能也要到下月初了。

 

“貸款利率的升降，還是要看銀行的可貸資金，資金量無法增加的情況下，銀行還是較難給首套房優惠的利率。”德佑地產研究總監陸騎麟表示，對于銀行而言，當前最主要的問題還是缺錢，不管是網絡理財產品還是銀行自己的理財產品都很豐富，直接促使大量存款“搬家”，加上目前銀行的存款準備金率尚處于20%的歷史高位，而2012年中旬調整過存款準備金率之后兩年都未調整過，這些都導致了銀行“乏錢可貸”。

 

銀行口風略有松動

 

除了首套房貸利率上浮，前兩個月令一些購房者糾結的還有放款速度問題，尤其是一些正在換房的購房者。王先生看中七寶板塊一套香港花園的房子，面積約為100平方米、總價210萬元左右，但遲遲無法入手，原因就在于他之前賣出了一套位于蓮花路的房子，但是受銀行放款時間延長的影響，下家房款遲遲無法到賬，導致他無力支付首付。放款時間延長，使得類似的“連環套”買房節奏大大放緩，甚至被迫停止。

 

這次“央五條”中特別提出，要“提高服務效率，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款”。21世紀不動產上海區域金融部高級經理吳婭介紹說，現在正常的貸款審批要三周到一個月時間，“央五條”出臺還不到一周，現在還看不出放款速度是不是提速了。但是從他們合作的一些銀行信貸員口風中可以探出一些虛實。“以前他們會說‘現在放款速度很慢’、‘要到下個月才能放’這樣的話，但是現在不大說了。”

 

優惠利率恐有門檻

 

盡管“央五條”暫時還沒有激起市場的漣漪，但業內人士普遍認為，既然央行有了表態，銀行當然遲早會有所“領會”。上海中原地產研究咨詢部高級研究員盧文曦表示，貸款難、利率高等現象肯定會有所緩解，但在合理利率的獲得等執行層面上可能另設門檻，比如，利率想打折，商業貸款部分必須超過多少萬以上才可以享受。

 

“這是因為大、小銀行的資金充足率不一樣，有多少比例可以用來支持房貸業務，用一個具體化的數字來實現也不合適，具體落實起來也會存在差異。此外，很多銀行也是上市公司，要對股東負責，對盈利還是有具體目標的。”盧文曦說。

 

吳婭也表示，恢復基準利率容易，但是還要像前兩年那樣首套房貸打個八五折什么的，難度非常大。“銀行的朋友常常說，首套房基準利率對他們來說就是保本，打折的話就要虧了。”目前5年期以上貸款基準利率為6.55%，打八五折的話就是5.55%左右，這已經低于銀行很多理財產品的利率了。因此，她認為，就算以后有首套房貸的優惠利率，恐怕也會加上一些附帶條件，比如買該行多少數額的金融產品等。