上有政策，下有對策。自4月8日國五條實行以來，在嚴厲房貸政策下，利益各方積極疏通。
為了規避監管層監管，降低購房成本，一些兩套房以上的購房者開始通過住房抵押申請消費貸款，曲線變身房款。
監管層三令五申的風險管控在這其中變得次要了。擔保公司出資、中介公司出客戶，而銀行最終批貸。而一旦“過橋”形成，三方聯合致使擔保公司賺過橋費，中介賺中介費，而銀行則是獲得業績。
擔保貓膩
“現在很多客戶都是房貸客戶。在一套房貸款政策執行嚴格，三套房貸款停止發放的情況下，很多二套房客戶都主動找到了我們。”一家擔保公司人士如是告訴記者。而擔保公司也由最原始的“擔保”業務，演變成如今的“墊資”業務，俗稱“過橋”。
上述人士告訴記者，以購買二套房為例，在客戶找到我們之后，我們會把其介紹到與我們相熟的銀行，先做“消費性貸款”。其實獲得銀行“消費性貸款”并不難，擔保公司的常用辦法是，200萬元以下的，以“房屋裝修”名義申請貸款，找裝修公司簽訂合同即可；200萬元以上的，則以“藝術品投資”為名，找珠寶公司、典當行應付。而無論是裝修公司還是珠寶家具公司，都是擔保公司找來的殼公司。
而對銀行來說，“消費性貸款”主要審核“用途證明”，一般只需要裝修、教育、婚慶、旅游、購買家具家飾等消費類用途。據《華夏時報》記者了解，一般商業銀行的貸款期限一般為10年，貸款額度上限500萬。
此時銀行審批通過之后，客戶會拿到銀行出具的“預審批函”。一家股份制銀行人士告訴記者，貸款預審批幫助客戶了解自己的信貸額度，拿到獲批貸款的綠色準行證。
“見到預審批函，我們先打款（依據向銀行申請的貸款額度）給賣方。”上述擔保公司人士說，這就是擔保公司口中的過橋。前述人士告訴記者，擔保公司基本是沒風險，因為擔保公司都要在銀行貸款審批通過后才做過橋貸款。
據記者了解，所謂“過橋”，就是擔保公司先利用自有資金出資給賣方，讓買賣雙方完成過戶，交易結束。而前提是與買方簽訂合同，明確買方須支付墊資期間的費用，月息為貸款總額的4.5%-5.5%，期限多為1個月，并要求提前支付。
事實上，消費性貸款包括住宅抵押貸款、非住房貸款和信用卡貸款。據記者了解，為了規避風險，多數商業銀行的“消費性貸款”都需要住房抵押。過戶完成之后，買方拿著房本到銀行做抵押手續，換成銀行正式批貸函。
之后涉及銀行打款。目前監管機構要求30萬以上的個人貸款必須明確資金使用用途，需要按照受托支付的原則進行發放。也就是說，30萬元以上的信貸資金使用不能直接劃入到客戶賬戶中，銀行需要依照資金用途直接轉入第三方賬戶。這有利于降低資金需求方對信貸資金的違規挪用風險。
利用這一點，銀行的貸款資金就順理成章打到了擔保公司關聯的“殼公司”賬目上。至此，一方面客戶購房完成，一方面擔保公司墊資結束，只剩下客戶與銀行之間的“消費性貸款”。如此，“灰色房貸”交易完成。
風險轉嫁
據記者了解，在銀行出具“預審批函”之前，擔保公司會與客戶簽訂兩份合同。其一份合同上注明“收取貸款總額月息為2%的抵押貸款費、中介咨詢費”，另一份合同則注明“收取貸款總額月息2.5%的墊資費用”。如此分拆，是慣用手段。
“如果還規避不了，可以做三份合同，避嫌高利貸。實際上擔保公司干的就是高利貸的營生。”曾在一家大型擔保公司工作過的業內人士郭穎告訴記者，至于收費名目可以變化多種：折現費、保險費……
事實上，按照國家規定，擔保公司最基本的贏利點在于對貸款企業進行擔保，幫助企業從銀行拿到資金，擔保公司只可從中收取傭金。
“擔保公司做過橋很簡單，擔保公司、中介公司、銀行三方一起‘過橋’就形成了。”某股份制銀行人士介紹，“因為踏踏實實干擔保掙不到錢，這樣的鏈條產生，誰都沒理由不干。”郭笑言。
更嚴重的是，擔保公司墊資的期限多為一個月，而通常一般消費性貸款的最高期限為十年。一個月對比十年，一筆貸款的風險完全轉嫁給銀行。
“在整個過程中，銀行最終承擔了信貸風險。”上述股份制銀行人士坦言，銀行付出了資金，卻為別人做了嫁衣。原因在于，監管機構未對擔保公司的設立、行業監管作出明確規定，這在一定程度上降低了擔保行業的準入門檻，造成許多擔保公司存在注冊資金虛擬、資金抽逃等現象，致使其實際擔保能力和抗風險能力不強，嚴重影響銀行信貸安全。
如何解決？對于銀行來說，“銀行防范的辦法不多。”上述銀行人士透露，“如果三方利益鏈條形成，銀行能讓一筆不合情理的信貸資金合理地審批下來，而這也是整個灰色鏈條中最關鍵的一環。”
實際上，銀監會實施“三個辦法一個指引”后，信貸資金流入高收益的渠道基本被封堵，但個人消費類貸款仍是信貸違規的風險多發區。原因在于，銀行對這類貸款的審批依據是，貸款抵押物是否足以覆蓋呆賬壞賬風險，而現在商業銀行是按照房價款項的5折左右來發放貸款，考慮到未來房地產市場的長期穩定發展，銀行資金的安全邊際還是非常高的。
對于擔保行業來說，有專家建議盡快出臺相關的行業準入和行業管理辦法。
